Đối với những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói chung, việc nắm bắt được thông tin pháp lý trong ngành là một lợi thế rất lớn. Những thông tin pháp lý này sẽ giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở để đưa ra các quyết định giao dịch. Và trong phân loại đất đai, tuy khá quen thuộc nhưng không phải ai cũng biết được đất ĐRM là gì.

1. Đất ĐRM là đất gì?

Trước câu hỏi đất ĐRM là đất gì nhiều người thường trả lời ngay đây là loại đất nông nghiệp do Nhà nước bàn giao cho bà con nông dân mà không thu tiền sử dụng đất. Điều này là đúng nhưng chưa đủ.

Khi cần đưa ra khái niệm của một loại đất bất kỳ, chúng ta cần căn cứ vào các loại văn bản pháp lý hoặc các bộ luật mà Nhà nước ban hành. Trong trường hợp này, cơ sở pháp lý sẽ bao gồm Luật Đất đai 2013 và Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT.

Cụ thể, tại Luật Đất đai 2013, đất ĐRM được chia vào nhóm đất nông nghiệp và nằm tại mục đất nông nghiệp trồng cây hàng năm khác (không bao gồm cây lúa).

Đất chuyên trồng cỏ chăn nuôi thuộc nhóm đất ĐRM

Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT đã quy định rất rõ khái niệm của đất nông nghiệp trồng cây hàng năm hay còn gọi là đất ĐRM. Theo đó: Đất DRM là đất chuyên sử dụng để gieo trồng các loại cây có thời gian phát triển tính từ lúc gieo hạt đến khi thu hoạch ít hơn hoặc bằng một năm. Bao gồm cả đất canh tác không thường xuyên, đất nuôi cỏ tự nhiên để phục vụ chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.

2. Đất ĐRM có được dùng để tặng hay chuyển nhượng không?

Theo Luật Đất đai 2013, công dân, hộ gia đình, tổ chức hoàn toàn có quyền chuyển nhượng hoặc tặng các loại đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng cây hàng năm khác. 

Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này, người dân cần lưu ý Điều 179 thuộc bộ luật trên. Trong đó quy định, người dân có thể thực hiện quyền tặng hoặc chuyển nhượng của mình khi thỏa mãn ba điều kiện sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công dân có ghi rõ nguồn gốc sử dụng đất theo đúng quy định.
• Công dân tặng hoặc chuyển nhượng đất trong phạm vi hạn mức đã được Nhà nước bàn giao. 
• Nhà nước vẫn công nhận quyền sử dụng đất cũng như các quyền bao gồm quyền cho tặng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế,… của công dân.
   

3. Đất ĐRM có thời hạn sử dụng không?

Thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư. Đất nông nghiệp vốn là loại đất được bàn giao cho người dân, Nhà nước có thể thu phí hoặc không. Khi bàn giao Nhà nước sẽ quy định một thời hạn sử dụng nhất định. Nếu các nhà đầu tư mua phải mảnh đất không còn nhiều thời hạn sử dụng thì có khả năng sẽ chịu lỗ lớn. Trường hợp có thể gia hạn tiếp thì việc thực hiện thủ tục hành chính này cũng khá mất thời gian. 

Như vậy, nhà đầu tư nên lưu tâm xem thời hạn sử dụng của khu đất mình đang định đầu tư có còn dài hay không.

Đất ĐRM là một trong những loại đất có quy định thời hạn sử dụng

Theo quy định hiện hành thì đất trồng cây hàng năm khác hay còn gọi là ĐRM có thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng này được quy định là bao lâu còn căn cứ vào hình thức sử dụng cụ thể mà chủ sở hữu đang áp dụng.

Hai căn cứ pháp lý sử dụng để xác định thời hạn sử dụng đất ĐRM bao gồm: 

• Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai 2013.
• Điều 9 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, một số trường hợp cụ thể sẽ xác định thời hạn sử dụng đất như sau:

- Trường hợp 1: Công dân được Nhà nước bàn giao đất ĐRM và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm liên tục. Lưu ý: khi đã hết hạn sử dụng đất, công dân vẫn có quyền gia hạn nếu còn nhu cầu sử dụng tiếp và Nhà nước có thể chấp nhận tiếp tục gia hạn lên tới 50 năm tiếp theo.

- Trường hợp 2: Công dân được Nhà nước cho thuê đất ĐRM thì thời hạn thuê đất không được quá 50 năm. Tuy nhiên đến khi hết thời hạn cho thuê và công dân vẫn tiếp tục có nhu cầu sử dụng đất thì thời hạn thuê tiếp theo cần đợi các cơ quan có thẩm quyền xem xét và quyết định.

- Trường hợp 3: Tổ chức được nhà nước cho thuê đất ĐRM thì thời hạn cho thuê sẽ được xem xét và quyết định dựa trên hồ sơ đầu tư dự án mà tổ chức nộp. Theo đó, hồ sơ đầu tư dự án càng khả thi thì thời hạn cho thuê lại càng dài.

4. Cách chuyển đổi đất ĐRM thành đất thổ cư

Theo Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất ĐRM được chuyển đổi sang đất thổ cư. Tuy nhiên quá trình này cần có sự đồng thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành.

Nhà nước cho phép chuyển đổi đất ĐRM thành đất thổ cư

Theo Điều 134 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, công dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cần nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc tương đương tại địa phương nơi quản lý mảnh đất. Thời hạn giải quyết các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường là 30 ngày.

Hồ sơ công dân cần nộp nếu muốn chuyển đổi đất ĐRM sang đất thổ cư bao gồm:

• 01 đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu mà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương cung cấp.
• 01 bản vẽ thửa đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
   

5. Người dân có mất phí khi chuyển đổi đất ĐRM sang thổ cư hay không?

Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất thì trường hợp người dân chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ĐRM sang đất thổ cư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Mức phí này thường căn cứ vào các yếu tố như:

• Tổng diện tích đất đang thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Giá đất.
• Mục đích sử dụng đất mới là gì?

Theo Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định trên quy định mức phí áp dụng đối với trường hợp chuyển từ đất ĐRM sang thổ cư đúng bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư với tiền sử dụng đất tính theo giá đất ĐRM tại thời điểm quyết định đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng của cơ quan có thẩm quyền được ký.

Người dân cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính để chuyển đổi đất ĐRM sang đất ở

Trình tự thu phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

- Bước 1: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng mà xác định số tiền sử dụng đất cần nộp cho công dân trong thời hạn 5 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Lưu ý, thời điểm này cơ quan Thuế địa phương cũng đồng thời lập hồ sơ theo dõi tình hình thu phí của công dân dựa theo mẫu hiện hành của Bộ Tài chính.

- Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có thông báo chính thức của cơ quan Thuế địa phương về việc thu phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công dân có nghĩa vụ đóng 50% số tiền theo thông báo.

- Bước 3: Trong thời hạn 60 ngày tiếp theo, công dân phải hoàn thành nốt 50% số phí còn lại theo thông báo.

6. Đất ĐRM có được chuyển đổi sang loại đất khác ngoài đất thổ cư không?

Cùng với thắc mắc đất DRM là đất gì, nhiều người còn thắc mắc không biết loại đất này có được chuyển đổi sang loại đất khác ngoài đất thổ cư hay không. Căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai 2013, Nhà nước cho phép đất ĐRM có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành các loại đất sau ngoài đất thổ cư:

• Đất nuôi trồng hải sản nước mặn.
• Đất chuyên dụng làm muối.
• Đất sử dụng làm ao, hồ, đầm để nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt.
• Đất rừng phòng hộ hoặc trồng cây lâu năm.

Lưu ý: để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác thì vẫn cần có sự đồng thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. 

Đất ĐRM có thể chuyển đổi thành đất chuyên làm muối

Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất lúc này cũng sẽ thay đổi khi chính thức có quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

- Trường hợp 1: Đất ĐRM sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì thời hạn sử dụng là lâu dài.

- Trường hợp 2: Đất ĐRM sau khi chuyển đổi thành đất trồng cây lâu năm, đất làm muối hoặc đất nuôi thuỷ hải sản thì thời hạn sử dụng vẫn được áp dụng như thời gian ban đầu Nhà nước bàn giao hoặc cho công dân thuê.

Như vậy chúng ta đã vừa nhận phần tư vấn chi tiết cho các câu hỏi liên quan đến đất ĐRM như đất ĐRM là đất gì, thời hạn sử dụng đất DRM, cách chuyển đổi đất DRM sang thổ cư,... Nếu các bạn độc giả vẫn còn thắc mắc khác xoay quay loại đất này thì hãy chia sẻ với chúng tôi để nhận được giải đáp. Ngoài ra cũng đừng quên tiếp tục theo dõi Batdongsan.com.vn để cập nhật thêm nhiều kiến thức hữu ích liên quan đến lĩnh vực bất động sản nhé.